Hotline
0981 467 967

Giá đất khu 'tứ giác quà' của Sabeco cô động thế nào trong 12 năm? - VnExpress Kinh Doanh

19:33

Có lịch sử là tài sản thoái vốn Nhà nước thuộc Công ty cũ kĩ phần Bia rượu nước giải khát Sài Gòn (Sabeco), lô đất 4 mặt tiền rộng hơn 6.000 m2 tọa lạc tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (thị xã 1, TP HCM) luôn lọt vào tầm ngắm của đa dạng nhà phát triển BĐS.

Khu đất vàng này chiếm hữu bốn mặt tiền con đường Nhị Bà Trưng, Thi Sách, Đông Du và một mặt hướng ra Công trường Mê Linh, được xem là thế đất độc nhất vô nhì còn sót lại tại thị trấn Bến Nghé, TP HCM.

12 năm qua, cùng với sự sản xuất sôi động của khu vực CBD (Central Business District - lõi trọng điểm thương mại) Sài Gòn, khu tứ giác này đã cô động mạnh về giá cũng như pháp lý. Từ một khu đất được Sabeco thuê dài hạn, của nả này vụt sáng biến thành "siêu sao" khi được dự định đầu tư thành khu cao ốc phức tạp mang tính tượng trưng của ông lớn ngành nghề bia Sài Gòn.

Năm 2006, theo kết quả định giá được bảo lưu trong các lên tiếng sau này của Sabeco, khu đất được ghi kiếm được giá trị 735 - 760 tỷ đồng. Nếu như tính theo mốc định giá cao nhất lúc này, lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng có giá 127 triệu đồng mỗi m2.

Tới năm 2015, Tổng công ty Sabeco đầu tư xây cất Công ty cổ hủ phần Sabeco Pearl cùng 4 cũ kĩ đông để đầu cơ dự án khu thương mại văn phòng cao cấp tại khu tứ giác tiến thưởng này đã nâng trị giá lô đất lên phương pháp đó 9 năm. Theo lên tiếng nguồn vốn đã kiểm toán năm 2015, tổng của nả đầu cơ của Sabeco Pearl đạt hơn 1.018 tỷ đồng (bao gồm quyền sử dụng đất của khu đất với trị giá 997 tỷ và một vài chi tiêu khác).

Nếu tính trị giá của khu đất tương đương với tổng tài sản của Sabeco Pearl, đến năm 2015, về mặt lý thuyết, giá đất của khu tứ giác quà Sabeco nhích lên vùng giá 166-170 triệu tiền việt mỗi m2. Tất nhiên, trên thực tại, thời gian này, giá thị trường của khu đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng trên hoạt động mua bán tiệm cận ngưỡng 900 triệu đồng mỗi m2.

Tới 04 tuần 11/2018, theo cổng thông tin định giá BĐS Biggee.vietnam, giá đất tuyến phố Nhị Bà Trưng cao nhất 1,13 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất các con phố Thi Sách thậm chí ghi kiếm được giá thành è 1,29 tỷ đồng mỗi m2 còn các con phố Đông Du có giá đỉnh xấp xỉ 1,28 tỷ đồng mỗi m2. Giá đất bình quân 3 tuyến phường này tại khu vực xã Bến Nghé cũng tuần tự ngả nghiêng trong ngưỡng từ 932 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng mỗi m2. Với chi phí này, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có thể giá trị 6.800 tỷ đồng.

Hình như đó, theo ước lượng sơ bộ của một chuyên gia BĐS, nếu chỉ định giá đất bình quân tại khu đất tiến thưởng 2-4-6 Nhì Bà Trưng là một tỷ đồng mỗi m2, cộng thêm tối thiểu 20% thặng dư do yếu tố 4 mặt tiền, thì tổng giá trị lô đất phải chạm ngưỡng 7.200 tỷ đồng.

Khu tứ giác vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Khu tứ giác quà 2-4-6 Nhì Bà Trưng, quận 1, TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Phó trưởng khoa Buôn bán quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa kiếm được xét, bỏ dở yếu tố pháp lý và nguồn cội tài sản thuộc chiếm hữu Nhà nước, chỉ xét ở khía cạnh thương nghiệp, lô đất 2-4-6 Nhị Bà Trưng có đông đảo thời cơ tăng giá chợt phá.

Đây là một viên ngọc sáng giá nhất còn sót lại tại trục lõi trung tâm thị trấn Bến Nghé, TP HCM. Các chuẩn mực: địa điểm, kết nối, quy mô, độ khan thảng hoặc của khu tứ giác đều làm được đẳng cấp vượt trội.

Đương nhiên, trên thực tại, hơn một thập niên qua, trị giá khu đất này đang bị đánh giá dưới mức tiềm năng. Ông Nghĩa phân tách, nếu như lấy năm 2006 khiến cột mốc, trong khoảng vùng giá 127 triệu tiền việt mỗi m2 đến nay (năm 2018) khu tứ giác vàng của Sabeco đã có giá cao nhất khoảng 1,3 tỷ đồng mỗi m2, tức thị hơn một thập kỷ qua, giá đất lô 2-4-6 Nhì Bà Trưng tăng 10 lần, tức mỗi năm gia tăng một chấm.

Tốc độ tăng giá này quá bình thường so với vị thế CBD (Central Business District), chưa tương hợp so với tiềm năng hoành tráng của khu tứ giác quà Sabeco. Thậm chí vận tốc tăng giá này cũng kém xa so với biên độ tăng giá đất toàn TP HCM sau phần nhiều cơn sốt đất diễn ra trong 12 năm qua, ông Nghĩa kiếm được xét.

Theo chuyên gia này, để xác định đúng giá trị của khu đất tiến thưởng Sabeco cần có hội đồng thẩm định giá toàn diện để cân đo đong đếm chính xác giá trị của cải theo tiêu chuẩn Nhà nước pháp luật. Trong khi, bắt đầu đấu giá cũng được xem là cách thức khả thi, bảo đảm tính khách quan và công bình, giúp lô đất tiệm cận gần với trị giá thật.

Ông Nghĩa cũng nêu thêm một số cách thức đọc thêm về cách tính toán giá trị của bất động sản vị trí quà như lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng. Theo ông, có 4 nhân tố cần được lưu ý thêm khi tiến hành đánh giá giá khu tứ giác quà này.

Thứ nhất, xác định trị giá tổng thể của khu vực xung quanh để từ đó đối chiếu với giá trị của lô đất. Thứ nhị, xác định kỹ năng gắn kết cơ sở đa phương tiện như: gắn kết trục đường bộ, tuyến đường thủy, các con phố sắt (metro). Thứ ba đánh giá phong thủy: hướng gió, view (góc nhìn) tỏa ra các hướng, cận thị, cận sông... Thứ tư chú ý tới độ lớn của lô đất, diện tích của công trình trên đó.

Trong 4 nhân tố này, cần khác lạ xem xét đến diện tích của lô đất. Với quy mô hơn 6.000 m2, vị trí mũi tàu có 4 mặt tiền, tọa lạc tại phường Bến Nghé, là một lợi thế nổi bật của khu tứ giác này, vì diện tích hơn 6.000 m2 toàn vẹn lớn để thi hành các ý tưởng kiến trúc, công trình cao tầng lạ mắt.

Cũng cần để ý thêm, phường Bến Nghé là phường lâu đời của thị xã 1 (được xếp vào thị xã 1 ổn định từ năm 1975 đến nay), gắn liền với hầu hết di tích, tòa tháp lịch sử mang tính tượng trưng của TP HCM, lại bổ ích thế trên bến dưới thuyền và tại đây không còn rộng rãi quỹ đất trống diện tích lớn nữa.

Chuyên gia này cho hay, trong phổ quát chứng thư giám định giá ông đã từng tìm hiểu qua, trong điều kiện quỹ đất khan hi hữu, diện tích đất càng lớn, càng cho phép khai thác vị thế thương mại cao, thường được xem xét là hạ tầng để tạo nên trị giá tăng thêm cho bất động sản có vị trí từ tiến thưởng đến kim cương. "Nhân tố này cũng gần giống như độ lớn của viên vàng có thể làm cho trị giá của nó tăng theo cấp số nhân", ông Nghĩa nói.

Chẳng hạn: lô đất địa điểm trọng điểm có diện tích trên 2.000 m2 được cộng thêm 5-10% trị giá lợi thế. Lô đất ở khu CBD rộng từ 3.000 đến 4.000 m2 trở lên sẽ được cộng thêm ít nhất 15% trị giá. Với phương pháp đánh giá ưu điểm lũy tiến theo độ lớn của BĐS, lô đất 2-4-6 Hai Bà Trưng rộng hơn 6.000 m2 nằm ngay vị trí mũi tàu đắc địa của phố Bến Nghé vốn đã không còn đa dạng đất trống, có thể cộng thêm tối thiểu 20-30% giá trị thặng dư.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM dự đoán thêm, sự khan hi hữu sẽ tạo nên thế độc quyền và đẩy giá của cải tăng vọt một cách bất nguyên tắc. Vì thế, giá trị của khu tứ giác tiến thưởng 2-4-6 Nhị Bà Trưng sẽ còn tiếp tục bất định mạnh cùng với sự phát triển của khu trục lõi trung tâm Sài Gòn trong mai sau.

Vũ Lê


Có thể bạn quan tâm: bat dong san

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard