Hotline
0981 467 967

10 lỗ hổng luật đất đai gây cản trở kinh tế | MuaBanNhaDat

18:01

Mới đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, các Bộ ngành và lãnh đạo TP.HCM về việc hoàn thành chế độ, chính sách, khắc phục vài yếu tố kinh tế trong chế độ và pháp luật đất đai. Trong đó, HoREA đã nêu ra 10 hạn chế chính trong hệ thống luật pháp đất đai, khiến giảm hiệu quả kinh tế đất và nguồn vốn đất đai. Sau đây xin trích ra 5 hạn chế đầu tiên.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

“Bảng giá đất” của các địa phương hiện nay chỉ có trị giá bằng khoảng 30-50% giá thị trường, HoREA đã nhận ra điều này và kiến nghị sửa đổi.

Thứ nhất, HoREA cho rằng, qui định “Chính phủ ban hành sườn giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Yếu tố 113 Luật Đất đai và căn cứ “Khuông giá đất” thì UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” luật pháp tại Khoản 1 Vấn đề 114 đã mâu thuẫn với nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên hoạt động mua bán” được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai.

Điều này không phù hợp, đi sát với thực tại tình hình của địa phương và không khả thi vì các “Bảng giá đất” của các địa phương chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Pháp luật này đã khiến cho hạn chế giễu tính năng động, chủ động, tính chịu bổn phận và tính giải trình của các tỉnh giấc, thành phố trực thuộc trung ương.

Thứ nhì, công tác xác định “Giá đất chi tiết” pháp luật tại Khoản 3 Yếu tố 114 còn đa dạng bất cập, vướng bận bịu vì chưa thể đảm bảo nguyên tắc “Giá đất thích hợp với giá đất thông thường trên hoạt động mua bán”.

Bốn cơ chế định giá đất (bao gồm so sánh trực tiếp; chiết trừ; doanh thu; thặng dư) để xác định “giá đất cụ thể” theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh lệch. Nhất là giữa phép tắc doanh thu và nguyên tắc thặng dư vẫn chưa đảm bảo độ tin tưởng, mà nguồn cội là do thiếu thông tin giá đất, chưa có vừa đủ cơ sở vật chất dữ liệu đất đai và chưa phát huy vai trò của đơn vị đánh giá giá đất, thẩm định viên giá đất.

Chẳng hạn: Xác định giá đất cụ thể khiến cho giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (huyện 1) chỉ là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, tức gấp 2,6 lần Mức giá. Ví như không đấu giá mà chấp hành bán chỉ định mặt bằng này cho nhà đầu tư thì ngân sách nhà nước có thể đã bị thất thoát tới 910 tỷ đồng.

horea chi diem 10 lo hong phap luat dat dai can tro kinh te phat trien

Thứ ba, tiền sử dụng đất là khoản thu ngân sách Nhà nước được qui định tại Luật Đất đai mà lẽ ra phải được pháp luật trong Luật Thuế, dựa trên nguyên lý các khoản thu ngân sách Nhà nước đều là các khoản thuế và phí được pháp luật trong Luật Thuế.

Tiền dùng đất hiện còn là “ẩn số”, không bảo đảm tính sáng tỏ và không thể dự đoán trước khi quyết định đầu cơ. Tiền sử dụng đất là gánh nặng của cả chủ đầu tư và người tiêu dùng và đang phát triển chế độ “xin - cho”, dẫn tới ngân sách Nhà nước bị thất thu do tình trạng thỏa thuận cưa đôi, cưa ba.

Thứ tư, Luật Đất đai 2003 có 2 chế giễu định: “Đấu giá đất” và “Đấu thầu công trình có dùng đất”. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”, chỉ còn lại dè bỉu định “Đấu giá đất”. Sau đó, giễu cợt định “Đấu thầu công trình có dùng đất” được bổ sung trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 nhưng rất cần thiết được bổ sung quay về vào Luật Đất đai để đảm bảo yêu cầu của “luật nội dung, luật gốc”.

Thứ năm, theo HoREA, Luật Đất đai chưa có pháp luật hình thức “Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô” để phục vụ cho công tác chỉnh trang, tái thiết thị trấn cũ, trong khoảng đó có thể bảo đảm lợi ích của cư dân tại chỗ, của nhà đầu tư và của xã hội.

HoREA lấy Chẳng hạn: Năm 1993, TP.HCM đã thi hành thành công hình thức này tại dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải (phường 8, thị xã 5) có diện tích 3,6 ha, với sự tham gia của cộng đồng cư dân và tái định cư tại chỗ 100%.

Thêm vào đó, hiện Luật Đất đai cũng chưa có cách thức để thi hành chính thức quy định doanh nghiệp được nhận góp vốn quyền dùng đất của người sử dụng đất, trong khoảng đó có cơ sở vật chất cùng thực hiện công trình theo Nhân tố 167 Luật Đất đai 2013, nhất là hình thức bảo đảm quyền lợi cho cổ hủ đông thiểu số, cũ rích đông tí hon (yếu thế) trong công ty cũ rích phần là những người góp vốn bằng quyền dùng đất.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem tại: bds

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard