Hotline
0981 467 967

7 mối lo cho bất động sản Sài Gòn năm 2019 - VnExpress Kinh Doanh

16:33

Quy mô hoạt động mua bán đang hẹp dần, nguồn cung chạm chán phổ thông hạn chế giễu và vẫn còn đó nỗi lo sốt đất tiến công thị trường địa ốc TP HCM.

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa lên tiếng công bố nêu phổ biến mối lo ngại cho thị trường địa ốc Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có ít ra 7 thách thức đáng chú trọng vì có thể tác động không tốt đến thị trường BĐS 12 tháng tới.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu ngân sách trong khoảng đất, từ tiền dùng đất dự án bất động sản tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với tiêu chí được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách trong khoảng đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu từ tiền dùng đất công trình giảm đến 22,5%.

Nhân tố đáng đon đả là số tiền thu ngân sách trong khoảng đất mà các đơn vị và tư nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ lệ nguồn thu nhập trong khoảng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA quan ngại nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, trong khoảng tiền sử dụng đất dự án bất động sản tại TP HCM không chỉ có tín hiệu chững lại năm 2018 mà còn có kĩ năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm quy mô thị trường

Diện tích thị trường BĐS bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 dự án nhà ở hiện ra trong mai sau với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô hoạt động mua bán giảm đến 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy thị trường BĐS thị trấn chưa phát triển bền vững.

Bất động sản TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Hạn chế giễu nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê thông qua Chương trình sản xuất nhà ở giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án phổ biến cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố tới năm 2020. Yếu tố này đã tạo lợi thế "độc quyền" cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu, đồng thời khiến sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà đất trong thời điểm qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn đến việc khiến sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các đơn vị BĐS bị giảm thu nhập, lợi nhuận, giảm nguồn thu nhập thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề nghề khác có liên quan hoạt động mua bán bất động sản cũng bị tác động theo.

Lệch pha cung - cầu 

Năm 2018, tại TP HCM, thị phần nhà đất cao cấp choán 30%, thị phần trung cấp chiếm hữu 45,3%, dân dã chỉ choán 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì thị phần cao cấp chỉ tính trong khoảng mức giá trên 40 triệu tiền việt mỗi m2. Trong lúc trên hoạt động mua bán, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu tiền việt mỗi m2 được xếp tham gia căn hộ cao cấp.

Ví như tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong thị phần trung cấp theo bí quyết tính của Sở Xây dựng thuộc thị phần cao cấp, dẫn tới tỷ trọng thị phần nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn phổ thông so với mức 30% nêu trên. Cách đây không lâu, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dôi thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc dân dã.

Nhà đầu tư thứ cấp bất định mạnh

Theo các tổ chức thăm dò hoạt động mua bán năm 2018, trong thị phần BĐS cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ tậu đầu tư chiếm đoạt đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, đối tượng mua hàng tìm để ở chỉ chiếm hữu 26%. So sánh với năm 2017, tìm đầu cơ chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn choán 15%, đối tượng mua hàng mua để ở chiếm hữu 35%, tỷ trọng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng nhanh so với năm 2017.

Hiệp hội kiếm được thấy trong thị phần nhà đất trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%. Phân khúc dân gian khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá phổ thông chủ đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà đất cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn tới việc đầu tư và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 tổ chức BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng trị giá rất lớn, trong đó, có một vài tổ chức của thành phố. Thống kê từ 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng trị giá hàng tồn kho đã lên tới 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong công đoạn phân chia, lưu thông; tồn kho do đơn vị chủ động lùi tiến độ công bố; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho bất động sản theo ý tưởnrg buôn bán của tổ chức và hàng tồn kho trong thời kỳ phân chia, lưu thông là nhân tố tầm thường. Điều đáng ân cần là hàng tồn kho do đã đưa ra hoạt động mua bán nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động tới tính thanh khoản của tổ chức và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương nghiệp trong điều nợ xấu và an ninh nguồn hỗ trợ.

Sốt ảo giá đất nền có thể quay về tiến công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra phổ quát đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Khác lạ năm 2018 xảy ra ít ra 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những nguồn gốc chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong phổ biến trường phù hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những tin tức thiếu cơ sở vật chất và chưa đúng mực về quy hoạch phát triển thị trấn, sản xuất chuỗi hệ thống cơ sở liên lạc, các dự án khu thị trấn mới... trên các phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng phố hội và các trang tin tức điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang giới thiệu rộng rải chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, khích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên hoạt động mua bán bất động sản để trục lợi.

Mặc dầu tình hình này đã được kiểm soát tham gia nửa cuối năm 2018, nhưng cần có giải pháp phòng dự phòng, kiểm soát hiệu quả để thị trường tạo ra bất biến trong năm 2019.

Vũ Lê


Xem nhiều hơn: bds

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard