Hotline
0981 467 967

Thị trường BĐS Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó khăn đưa ra các dự đoán

04:31

8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển thành phố Thủ đô đang có 8 bất cập chính bao gồm: Lỏng lẻo trong điều hành các công trình phát triển BĐS cũng như trong xử lý các công trình vi phạm quy định; Thiếu thông tin về thị trường bất động sản, không dễ dàng dự đoán thị trường; Nhà nước không dẫn trục đường cho phát triển thành phố mà tư nhân và lợi ích cá nhân đang dẫn các con phố cho phát triển đô thị.

Quy hoạch thành phố ở Hà Nội có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường thích hợp là do các chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm chi tiêu đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và bảo kê không gian. Các dự án phát triển nhà ở quá nhiều mà hạ tầng và phục vụ phát triển không kịp, làm quá vận tải liên lạc đô thị và các hạ tầng khác trong mai sau rất gần. Vốn hóa đất đai không mang đến hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu thích hợp, không nhận được phần giá trị đất đai tăng cao do hạ tầng đem lại.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho các công trình đầu tư hiện nay vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, làm cho chi tiêu phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch ko phải là một phương án có lí, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, làm cho suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cộng đồng quyết định.

Nhìn lại thị trường BĐS qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói giải pháp kiềm chế lạm phát đã ảnh hưởng làm cho đóng băng thị trường BĐS. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế khoảng 1 tỷ đô la Mỹ, trong đó một phần đưa tham gia đầu tư cho phân khúc nhà ở phố hội đã có tác động mang đến hơi ấm cho hoạt động mua bán. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và một lần nữa các biện pháp kiềm chế lạm phát lại khiến đó băng thị trường BĐS. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ nhì nên thị trường BĐS rơi tham gia đóng băng cho tới cuối năm 2013.

Hoạt động mua bán bất động sản vn bắt đầu phục hồi trong khoảng đầu năm 2014 khi gói biện pháp của Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số biện pháp túa gỡ gian nan cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ hoạt động mua bán, giải quyết nợ xấu phát huy chức năng. Trong khoảng 2014, thị trường BĐS Việt Nam đã bước sang một công đoạn mới với tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi hoạt động đầu tư đã hối hả phục hồi nhưng ngoài ra vẫn phải tiếp tục tập trung nỗ lực giải quyết kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu. Đây là bức tranh có độ tương phản rất cao trong phát triển thị trường BĐS của một thời gắn với cầu ảo: Thị phần giá cao thừa cung và thiếu cầu, trái lại phân khúc dân gian lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà đất thị trấn hội (kể trong khoảng 2009) đã là một biện pháp hữu hiệu để phục hồi thị trường bất động sản vào đầu năm 2013. Mặt khác, các biện pháp phóng thích kho bất động sản tồn đọng cũng đem đến một số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn tại nhiều BĐS "hoang hóa" cần phải một thời điểm tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh phân khúc nhà ở thị trấn hội và nhà đất thương nghiệp giá rẻ với sự giúp đỡ của Chính phủ phê chuẩn gói cứu trợ khuyến mãi 30 nghìn tỷ đồng.

Khó đưa ra các dự báo

Cho đến nay, Hà Nội và TP.HCM vẫn được bình chọn là 2 thị trường BĐS có sức cầu lớn nhất, không là hoạt động mua bán cấp tỉnh mà mang tính chất của hoạt động mua bán cấp vùng và thị trường của cả nước.

Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo - Ảnh 1.

Nguồn cung căn hộ Thủ đô qua các năm

Đi tham gia chi tiết tình trạng hoạt động mua bán BĐS ở Hà Nội có thể thấy thị phần bất động sản công nghệ có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu kĩ nghệ) và UBND cấp thức giấc (cụm kĩ nghệ), sự tác động của hoạt động mua bán ít hơn các thị phần khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho thích hợp thực tế.

Phân khúc văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung - cầu luôn dựa vào vào sức phát triển bình thường của nền kinh tế. Mấy năm trước, phân khúc này ở Thủ đô cũng dư cung, đến 2016 quan hệ cung - cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Thị phần trọng điểm thương mại, chợ nhanh, cửa hàng bán từng cái (gọi tầm thường là thị phần bán từng cái) mới được phát triển thành một thị phần riêng lẻ kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh thị phần này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Nhàng nhàng, kể từ năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ ra hoạt động mua bán tại Thủ đô khoảng trên 16.000 kể cả căn hộ đã hoàn thành và căn hộ chưa xong xuôi. Giai đoạn 2010 đến nay thị trường bất động sản nhà ở bị tạo thành 2 nửa: Nửa kia là nhà đất giá cao và giá nhàng nhàng có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm khoảng 20% tổng cầu); người tình kia là nhà ở giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm tới 80% tổng cầu). Tương tự, việc giữ mức tổng cung nhà đất ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của thị trường bất động sản.

Từ những bất cập trên, công ty quản lý cần sớm xây dựng, công khai tin tức thị trường BĐS gắn với các chỉ số căn bản nhằm đưa ra các dự đoán. Triển khai thực hiện các công trình phát triển nhà ở phải đồng bộ với các công trình phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, không để xẩy ra tình trạng mất cân đối và quá vận tải môi trường.

Áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án phát triển khu đô thị mới, nâng cấp các khu thành phố hiện hữu, cải tạo khu bình thường cư, xây dựng nông thôn mới. Trường hợp không đủ điều kiện ứng dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai” thì có thể vận dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thị trấn” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Diễn đài công ty


Có thể bạn quan tâm: dịch vụ nhà đất

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard