Hotline
0981 467 967

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Công ty BĐS không dễ tạo ra trái phiếu

22:02

Năm 2019, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải sắm phương án mới cho câu chuyện vận động vốn khi dòng nguồn vốn vay nhà băng bị thắt chặt. Phổ biến gợi ý được đưa ra như phát hành trái phiếu, cũ rích phiếu, thích hợp tác với nước ngoài ở mức độ công trình… Thậm chí, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị công ty nên để ý phát hành trái phiếu như một cách thức để "cứu" dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc mua bán với TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia ngành nghề nhà băng, BĐS, để khiến cho rõ hơn vấn đề này.

Vốn nguồn hỗ trợ vào bất động sản nói thông thường sẽ gặp khó

- Ông đánh giá quyết định siết dòng vốn nguồn hỗ trợ vào BĐS ảnh hưởng như thế nào đến tổ chức?

- Siết nguồn hỗ trợ bất động sản là việc cần thiết, chủ trương tầm thường của nhà băng. Bởi lẽ, tăng trưởng nguồn hỗ trợ tham gia bất động sản đã quá cao nên ngân hàng phải giữ vững lại. Tất nhiên, việc giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn trong khoảng 45% xuống 40% là khá lớn. Cho nên, các dự án mượn trung dài hạn bị hạn nhạo báng vốn.

Chuyện thứ nhì cần thiết không kém là phản hồi tài năng rủi ro có thể xảy ra ở ngành nghề BĐS do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá phổ quát, hình thành lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Vì vậy, tài chính nguồn vốn vay vào bất động sản năm nay nói thông thường sẽ gặp mặt khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

- Ông nghĩ sao về lời khuyên của đa dạng chuyên gia là không dễ dàng vốn nguồn vốn vay thì doanh nghiệp có thể phát triển cổ hủ phiếu, trái khoán hoặc liên hiệp, hợp tác tạo ra công trình với nước ngoài?

- Chẳng phải tổ chức nào cũng phát hành cổ hủ phiếu mà chỉ những tổ chức kinh doanh đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các công ti BĐS chưa niêm yết trong ngành nghề BĐS còn đa dạng vô cùng.

Về việc thích hợp tác với nước ngoài, doanh nghiệp cũng không dễ thi hành đâu. Vì phải có dự án, quỹ đất chuẩn bị, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tại, bây chừ, phổ biến tổ chức kinh doanh còn chưa có pháp lý dự án, đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi thích hợp tác, nhiều lúc doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, hầu hết là bán dự án cho nước ngoài.

- Vậy thì ông chờ đợi biện pháp nằm ở thị trường trái phiếu?

- Tôi nghĩ là triển vọng cũng không khả quan hơn hai phương án kia. Bởi lẽ, vietnam chưa có được một hoạt động mua bán trái khoán hoạt động giống như cũ kĩ phiếu. Tổ chức sẽ khó khăn tạo ra trái khoán nếu như như chơi "thân" với ngân hàng. Chưa nói tới cơ hội phát triển trái phiếu cũng sẽ nghiêng đa dạng hơn về doanh nghiệp niêm yết.

Với trái khoán chuyển đổi, doanh nghiệp phát hành thắng lợi ví như được đánh giá có tương lai tốt, triển vọng bền vững. Nhiều doanh nghiệp ở vn phát hành không chiến thắng trái phiếu chuyển đổi là do điều hành kém, việc biến đổi không hấp dẫn hoặc khi biến đổi, triển vọng giá cũ kĩ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái khoán là tài chính quan trọng cho công ty đầu tư trung, dài hạn. Nếu phát triển được trái phiếu, tổ chức sẽ hưởng lợi hơn gần như so với nhà băng. Bởi giả dụ mượn ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm khi mà đầu tư phải theo công đoạn, khai thác buôn bán cần có thời điểm. Áp lực về tín dụng nhà băng cho trung dài hạn rất căng. Phổ quát công ty sụp đổ. Trong khi trái khoán phát triển 5 năm, 10 năm, trong thời điểm đó doanh nghiệp có không gian phát triển vốn.

- Vậy thì theo ông, cần khiến cho gì để có một hoạt động mua bán trái phiếu tấp nập và đúng nghĩa hơn?

- Ở nước ngoài, muốn phát hành trái khoán mọi người, công ty phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các công ty dưới A+ có thể vẫn được tạo ra nhưng lợi nhuận suất phải cao, giống đàm phán ATC. Những đơn vị không mạnh nhưng có tiềm năng lớn mạnh thì có thể phát triển trái phiếu biến đổi.

Ngoài ra, công ty có thể tạo ra trái phiếu nhà cửa. Họ tạo ra trái khoán, đưa vốn tham gia, giám sát độc lập, thế chấp trái khoán bằng dự án công trình. Nhà đầu tư cho mượn có thế chấp.

Việt Nam chưa có công ty nào phát hành trái khoán công trình vì không có nhà băng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn mượn qua ngân hàng cho nhanh.

Thế nên, ngân hàng vừa là nhà băng đầu tư vừa là nhà băng thương nghiệp nên khi vay thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt tổ chức. Ngân hàng làm đủ mọi tác dụng nên chuỗi hệ thống bị tăng rủi ro.

- Có nghĩa là cả 3 phương thức thay thế vốn đầu tư ngân hàng đều không khả thi?

- Đúng vậy. Cổ phiếu không dễ sản xuất, có lúc cổ đông không ưng chuẩn vì còn can hệ giá trị cũ rích phiếu, yếu tố pha loãng. Phát hành trái phiếu không dễ dãi vì chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy nó là hoạt động mua bán vốn, dùng vốn có tính toán, chấp thuận lợi nhuận suất thị trường. Việc thích hợp tác với đối tác nước ngoài thì cũng gặp mặt rộng rãi nhân tố, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương thức xử lý vốn

- Tương tự thì công ty nên làm gì khi bị siết vốn?

- Doanh nghiệp cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm cho việc với nhà băng về nợ, tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học bí quyết siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải khiến ý tưởnrg khoản thu khoản chi, khiến cho nghiêm ngặt, kéo dài công trình là vỡ vạc trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi hoạt động mua bán BĐS quay đầu, phổ biến công trình sống, phổ biến công trình chết. Nhân tố là nỗ lực giải quyết của nhà đầu tư đối với các công trình. Không xử lý được thì gần như thiệt thòi.

- Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

- Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng thời kỳ 2010-2013, thị trường bán không được hàng, vốn công trình đứng, phổ biến doanh nghiệp họ xử lý tốt như các dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt.... Theo tôi, xử lý không được sau cùng là do nhà đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cùng chẳng phải là chờ tới lúc gian khổ mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. Bất động sản là loại hình khác biệt, một công trình có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Ví như không dự đoán chu kỳ, bám sát để dự báo không may thì nguy khốn.

Ví như chỉ coi BĐS là hoạt động buôn bán thuần túy, không coi như là loại hình đầu tư vốn đầu tư thì kĩ năng rủi ro xoành xoạch xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ sẽ không tăng

- Ông bình chọn như thế nào về hoạt động mua bán năm nay, liệu có bong bóng không?

- Tôi chắc chắn ở vn không có bong bóng. Bong bóng là khi người mua trả nợ không được, ngân hàng phải đem ra đấu giá. Việt Nam thì không có, chuỗi hệ thống nguồn vốn không căng thẳng như Mỹ trong việc giải quyết. Việt Nam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của bản thân dùng từ đóng băng thì hay hơn, tức là thương lượng chậm rãi lại, thanh khoản chậm rãi lại, xuất xứ do chu kỳ kéo dài, giá tăng lên. Những căn hộ giá cao sẽ rất khó bán. Nhân tố này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng không dễ dàng bán rồi.

- Phản hồi này của ông có quá ảm đạm hay không, bởi thời gian gần đây, thị trường địa ốc TP HCM có phổ quát nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang khu vực trung tâm?

- Tôi không bi lụy. Căn hộ hạng sang không hề vật phẩm thây mặt cho tập thể. Nó được nói tới phổ biến dựa trên thông tin marketing mạnh, sale mạnh và bỏ ra cho giới đầu cơ rộng rãi hơn. Ví như phỏng vấn một môi giới thì cứng ngắc bức tranh khó thanh khoản với loại căn hộ trên 5 tỷ đồng.

- Quay trở lại bức chụp tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ công trình mới sẽ hi hữu được bung ra hoạt động mua bán trong thời điểm tới?

- Tôi cho đó là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế nhạo BĐS, hạn chế đảo lộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm dè bỉu giúp thị trường không bị suy thoái. Trái lại, giá căn hộ sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra đa dạng, số lượng người bán lại phổ quát.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Khổng Chiêm

Người đi cùng


Xem tại: bds

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard