Hotline
0981 467 967

Giá đất nền ở phổ quát nơi có “sốt” như lời đồn?

17:34

"Đất Vân Đồn lên giá từng ngày, đất Đà Nẵng mỗi tuần một giá, giá đất Mũi Né liên tiếp tăng lên...", những lời đồn về "sốt" đất nền đang càng ngày càng lan rộng. Trên thực tế, theo rộng rãi sàn giao dịch, giá đất có lên nhưng không tăng mạnh như tin đồn, song song không loại bỏ trường thích hợp đầu tư, thổi giá. Vì thế, đối tượng mua hàng cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền trong bối cảnh hiện thời.

Nhìn lại thời điểm "sốt đất" vừa qua nhất (cuối 2017, đầu 2018), Bộ Xây đắp nhận định: Xuất xứ chủ công là do một vài nhà đầu tư lợi dụng tin tức về chủ trương xây đắp 3 đặc khu (Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn); việc quy hoạch mở mang thị trấn hay sản xuất các nhà cửa cơ sở như cầu, tuyến đường, sân bay… tại một số địa phương để nhặt nhạnh đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông sắm gom đất, chờ lên giá để bán lại, phát hành cơn sốt ảo tại những khu vực này.

Không như lời đồn

Sau thời điểm lắng xuống nhờ những chế độ can thiệp của chính quyền một vài địa phương, đến nay, trạng thái "sốt" đất nền lại tái xuất ở vài nơi.

Rộng rãi người truyền nhau tin tức, tại Vân Đồn, giá đất lên hàng ngày, thương lượng nhiều đến mức "có môi giới phải nhập viện vì làm việc kiệt lực"...

Nói về nhân tố này, ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thanh Tùng Vân Đồn nhìn nhận, đúng là tình trạng thương lượng đất tại Vân Đồn mỗi ngày càng ấm, văn phòng BĐS mọc lên khắp nơi, số lượng khách đổ về đây tương đối đông, gồm cả khách hàng trong nước lẫn Việt kiều.

"Ở một số dự án như Phương Đông, đã có hiện tượng tăng giá bỗng nhiên biến trong một thời gian ngắn, song đây chỉ là đơn nhất chứ nhìn bình thường, trên toàn hoạt động mua bán khu vực này, việc tăng một vài giá trong vài ngày là không có. Hơn nữa, khách sắm chủ chốt là các chủ đầu tư nên việc tăng giá cũng không loại trừ xuất xứ thổi giá. Hiện, giá làng nhàng mỗi m2 đất nền ở Vân Đồn vào khoảng 25-35 triệu đồng/m2, tăng 10 -15% so với cuối năm 2018.

Dự kiến tới cuối 2019 sẽ còn có thể "ấm" hơn nhờ cơ sở vật chất hạ tầng ngày một đồng bộ; rộng rãi chủ đầu tư lớn đang nỗ lực triển khai dự án tại đây; quyết định phê duyệt y quy hoạch tổng thể khu kinh tế Vân Đồn đến 2030 góc nhìn 2050... Song, tới ngưỡng nào đó, mức tăng giá đất sẽ đủng đỉnh dần và dừng lại", ông Tùng đánh giá.

Tương tự, tại Đà Nẵng, phổ quát khu vực tại quận Liên Chiểu, quận Ngũ Hoành Sơn, đặc biệt là quận Hòa Vang…, giá đất tăng 40% đến một số trăm %. Rộng rãi mảnh đất thổ cư tại Hòa Vang đã được tậu đi bán lại với giá cao gấp nhiều lần giá gốc.

"Nguồn cội là do những người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin có công trình trên địa bàn, rồi lân la tới khu vực, giả vờ thủ thỉ với nhau về tin tức đất tăng giá, đẩy giá niêm yết đất lên cao", một lãnh đạo thị trấn Hòa Tiến, quận Hòa Vang lý giải.

Về việc tăng giá hàng chục % ở vài dự án thuộc khu vực có cơ sở đồng bộ giáp các con phố Huỳnh Thúc Kháng, Võ Nguyễn Giáp, Nguyễn Đình Chiểu tại Mũi Né…, phổ biến khách hàng cho biết, chính yếu là do các sàn, môi giới "ôm hàng" để tạo khan thảng hoặc giả tạo nhằm đẩy giá lên kiếm cao thấp khác nhau…

Phân tích về thực trạng trên, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc Danko Group nhìn kiếm được: Đất nền luôn được xem là "của dành dụm" đối với giới đầu cơ và cả những người có tiền vì tính chất bảo toàn trị giá ở bất kỳ quá trình bất định nào của hoạt động mua bán. Song bây giờ quỹ đất dành cho phát hành công trình BĐS ở các thị trấn lớn càng ngày càng eo hẹp, giá đất lại tăng cao khiến cho kỹ năng tiếp cận đất đai ngày một gian truân, tổng vốn đầu tư cũng tăng cao.

Cho nên, phổ quát chủ đầu tư và cả các nhà môi giới đã chuyển hướng sang các thị trường mới ở các địa phương có sự chợt phá về cơ sở vật chất hoặc tiềm năng về ngao du, nghỉ ngơi, công nghệ… Nhờ đó, thị trường những khu vực này nóng lên từng ngày theo đà phát hành kinh tế bình thường cùng tiến độ xong xuôi hạ tầng và các luôn tiện ích, cảnh quan cũng như theo tài năng "khiến hoạt động mua bán" của các môi giới BĐS.

Hơn nữa, với mức giá trung bình 5- 20 triệu đồng/m2 đất tại các địa phương, đợt đầu thường chỉ phải đóng khoảng 30% thì chỉ cần có số tiền dưới 1 tỷ đồng là đối tượng mua hàng đã có thể đầu cơ một suất đất nền. Nhờ đó, phổ quát nhà đầu tư lướt sóng đã hưởng không bằng nhau tốt. Yếu tố này góp phần xúc tiến yêu cầu đầu cơ bất động sản tại vài khu vực giàu tiềm năng, khiến cho hoạt động mua bán đất nền ở rộng rãi địa phương nhộn nhịp và thu hút hơn.

Thận trọng "bẫy đầu tư"

"Tất nhiên, như tôi đã nói, hiện giờ, người dùng cơ bản là nhà đầu tư nên không hạn chế khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những tin tức lệch lạc về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Vì vậy, trước khi xuống tiền, người dùng nên khám phá kỹ về dự án, tránh rơi vào "bẫy đầu tư" của các chiêu trò tung tin, thổi giá. Đầu tiên và cần thiết nhất là phải khám phá kỹ về tính pháp lý của công trình. Hình như địa điểm đẹp, công trình phải được quy hoạch rõ ràng, có toàn diện giấy tờ pháp lý, có giấy phép xây đắp, sáng tỏ; chủ đầu tư phải có uy tín, đủ năng lực chấp hành dự án", ông Tuấn nói.

Cũng bàn về nhân tố này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ toạ cơ quan CEN Group nghĩ rằng, đã là thị trường thì không tránh khỏi việc đầu cơ thổi giá. Yếu tố: khách hàng nào là người "ra" sau cuối. Vì thế, các nhà đầu tư phải có ý kiến và kế hoạch rõ ràng. Ví như là đầu cơ dài hạn, đủ kĩ năng "ấp ủ" hàng trong 5-10 năm thì có thể chọn mua dự án với giá có lí ở vùng xa hơn, còn mục đích là đầu cơ ngắn hạn thì nên chọn những dự án có thanh khoản cao. Tất nhiên, phải xác định: lợi nhuận luôn đi cùng rủi ro, lãi càng cao thì rủi ro càng lớn…

Hiện giờ, khách hàng chủ chốt là chủ đầu tư nên không hạn chế khỏi các trường phù hợp môi giới đưa ra những tin tức méo mó về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người mua nên mày mò kỹ về công trình, giảm thiểu rơi vào "bẫy đầu tư" của các chiêu trò tung tin, thổi giá.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc Danko Group

Ưng ý với quan điểm trên, ông Đặng Đình Toàn, Chủ toạ Học Viện nhà môi giới, phản hồi: khách hàng cần khác lạ để ý đến nhị nhân tố: một là, hiệu ứng Fomo; nhì là trị giá thực của BĐS. Trong đó, Fomo - tâm lý sợ bị lỡ cơ hội khiến rộng rãi người vội vã nhập cuộc giao dịch khi chưa kịp mày mò kỹ về dự án và có thể sẽ chịu phải gánh chịu không may. Trong kỷ nghuyên bùng nổ của mạng phố hội hiện thời thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Về giá trị thực của BĐS, cần được phân tích dựa trên các tính toán: Giá có hợp lý với thời gian hiện tại, với bất động sản trong khu vực, cùng thị phần và có tiềm năng tăng giá trong mai sau không? Người dùng cuối cùng là bạn nào? Loại item bất động sản đó phục vụ cho mục đích dùng nào?

Ví như để ở thì dự án đó phải đáp ứng được các mục tiêu cho người để ở như: cơ sở, kết nối giao thông, nguồn nước sinh hoạt, điện, trường, chợ, bệnh viện, phố đi bộ giải trí, tài năng di dân cơ học... phục vụ ý định sinh hoạt của dân cư.

Giả dụ để buôn bán, cần xác định buôn bán mặt hàng gì? Đối tượng dịch vụ là ai? Quy mô hoạt động mua bán lớn không? Có lượng lớn phương tiện liên lạc vận động qua lại liên tiếp trong khu vực dự án không?

Nếu để xây bất động sản nghỉ dưỡng thì phải tính kỹ xem địa điểm có thể kinh doanh loại hình căn hộ phục vụ, homestay, Bungalow không? Có gần các địa điểm du lịch, danh lam thắng cảnh, ở dọc đường giải trí... không.

"Phân tách được giá trị thực và người dùng sau cùng liên hiệp thêm các nhân tố: khi nào dự án có thể đi tham gia hoạt động hoặc ước lượng được khả năng tăng giá kỳ vọng trong tương lai dựa trên các nhân tố quy hoạch, di dân cơ học, cơ sở vật chất, phục vụ luôn thể ích, tiến độ dự án; nguồn cung hiện nay và trong tương lai…, chủ đầu tư sẽ tính toán được khoảng thời gian nắm giữ BĐS, dòng tiền để đầu cơ và xác định được thời gian thanh khoản hợp lý", ông Toàn phân tích.


Xem thêm: dat xanh

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard