Hotline
0981 467 967

'Không vì siết tín dụng BĐS mà hy sinh phân khúc cao cấp'

01:31

Dự thảo thông tư 36 đánh thẳng vào cả bên cung và cầu BĐS

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan niệm dự thảo thông tư luật pháp các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm bình an trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Trong phụ lục dự thảo đã vấn đề chỉnh hệ số không may đối với một vài khoản phải đòi. Chi tiết, hệ số không may 50% áp dụng cho các khoản phải đòi cho tư nhân vay tậu nhà ở thị trấn hội, tìm nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có trị giá dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.

Đáng lưu ý, hệ số rủi ro sẽ lên tới 150% ứng dụng cho khoản phải đòi đối với tư nhân dịch vụ yêu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một đối tượng mua hàng có trị giá từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với luật pháp trước.

Ngoài tăng hệ số tín dụng không may đối với bất động sản, dự thảo còn đưa ra phương án vấn đề chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo khuynh hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lịch trình hiện nay là 40%. Hình như đó, các khoản vay đối với thị trường BĐS thường có nhu cầu dùng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với tài chính vào hoạt động mua bán càng ít.

Lần tác động này, theo phân tách của các chuyên gia, đánh thẳng tham gia cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là tấn công thẳng cả tham gia khách hàng và nhà đầu tư. Về phía tổ chức bất động sản, để triển khai công trình, trong khoảng lúc tìm kiếm mặt bằng đến khi bàn ủy quyền đối tượng mua hàng có thể mất vài năm, thậm chí chục năm, bởi thế, đơn vị sẽ cần nguồn vốn lớn. Khác lạ, để có thể sản xuất trong vĩnh viễn, tài chính trung và dài hạn với doanh nghiệp bất động sản sẽ là nhân tố sống còn. Tất nhiên, chẳng hề đơn vị nào cũng có đạt yêu cầu và kỹ năng huy động vốn trong khoảng sản xuất cũ kĩ phiếu, trái phiếu hay hợp tác với các bên nước ngoài. Bởi thế, việc NHNN siết chặt lại tỷ trọng tối đa tài chính ngắn hạn được cho vay dài hạn sẽ gây khó khăn lớn với các doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Ở phía người mua nhà, việc giảm tỷ trọng tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được cho vay trung dài hạn sẽ gây sức ép lớn đến người mua nhà do đa số gói vay sắm nhà là trung, dài hạn. Dường như đó, yêu cầu nhà đất tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Savills dẫn số liệu của Tổng cục Con số cho thấy, từ năm 2009 đến năm 2016, TP HCM có 134.000 hộ mái nhà được xây dựng mới, còn Hà Nội cũng có thêm 130.000 hộ mới. "Việc ngày càng tăng số lượng mái nhà mới cộng thêm lượng nhà đất cũ xuống cấp dẫn tới nguồn cầu nhà đất mới tăng"- Savills phản hồi

Siết tín dụng bỗng nhiên ngột sẽ gây sốc cho hoạt động mua bán BĐS

Mua bán với chúng tôi về ảnh hưởng của Dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN đến thị trường BĐS,  LS Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Tổ chức kinh doanh Luật BASICO, Trọng tài viên Trọng tâm Trọng tài Quốc tế vietnam (VIAC) nghĩ là cần cân nhắc, tính toán lại mức 3 tỷ đồng liệu đã phù hợp với mức doanh thu của cư dân, hiện trạng đầu cơ bất động sản thời gian qua hay chưa. 

"Chúng ta không nên tấn công đồng gần như các khoản vay trên 3 tỷ đồng vào bình thường một hệ số rủi ro 150%. Nếu như có thể phân nhóm và tùy tham gia chừng mực rủi ro để áp dụng hệ số 100% hay 125%. chả hạn, bất động sản nhà đất có hạn độ rủi ro thấp, BĐS khu công nghiệp cần được động viên tạo ra", ông Đức nói.

Nhìn kiếm được ở một gốc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Không gian cho rằng những thay đổi trong thông tư 36 sẽ làm cho hoạt động mua bán BĐS, đặc biệt là thị phần nhà đất cao cấp gặp gỡ khó khăn. Việc tạo động lực sản xuất các phân khúc thấp hơn là quan trọng, song không nên cho nên mà phải hy sinh thị phần nhà đất cao cấp.

"Hoạt động mua bán bất động sản tại vietnam định hình không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các đối tượng mua hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ mái nhà tư nhân. Ngoài ra đó, số đông người mua nhà trên hoạt động mua bán hiện giờ đều phải vay vốn trong khoảng nhà băng. Các ngân hàng vận động vốn của cư dân sau đó cho mượn với lợi nhuận suất của nguồn vốn vay thương nghiệp. Với cách thức tín dụng này, lợi nhuận suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm pháp luật siết cho mượn tìm nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, hoạt động mua bán sẽ gặp mặt khó", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ông Võ cũng cho nhân thức thêm, luật pháp tăng hệ số không may cho vay buôn bán bất động sản, siết cho mượn sắm nhà có giá trị 3 tỷ sẽ ảnh hưởng rất nguy hiểm đến thị trường bất động, nhất là trong bối cảnh hiện thời khi thị trường BĐS có rất nhiều nhân tố tồn đọng làm cả nguồn cung và thanh khoản đang có thiên hướng chậm rãi lại. Theo ông Võ, các nhà băng có thể rà soát để siết cho mượn mua nhà đối với các nhà đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để bảo đảm tránh không may nguồn đầu tư thay vì áp dụng qui định này trên toàn hoạt động mua bán BĐS cao cấp.

Lan Nhi

Theo Trí thức trẻ


Xem tại: dịch vụ bất động sản

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard