Hotline
0981 467 967

Kiểm soát ngặt nghèo nguồn hỗ trợ bất động sản: Khách hàng mượn tiền tìm nhà làm sao để bằng vận bài toán vốn đầu tư?

06:01

Tại một hội thảo về thiên hướng đầu tư trên thị trường BĐS năm 2019 cách đây không lâu, một vài nhà đầu tư chắc chắn rằng sau một thời gian lớn mạnh hot, hiện nay, thị trường BĐS đang có chiều hướng chững lại, nhất là ở thị phần bất động sản cao cấp. Một trong những nguyên cớ tác động tới hoạt động mua bán bất động sản là do vốn đầu tư nguồn vốn vay đối với bất động sản đã được lĩnh vực NH giữ vững nghiêm ngặt hơn.

Theo đó, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay BĐS nói riêng tùy thuộc tham gia sự điều chỉnh của mỗi nhà băng. Ví dụ sắp tới khoản cho vay buôn bán BĐS trên 3 tỉ đồng sẽ được tính hệ số không may là 200% khi mà hệ số không may đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%.

Tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể chọn các dự án, đối tượng mua hàng cho vay thích hợp. Nhà băng nào hệ số cho vay không may còn thấp thì sẽ dễ chịu hơn khi mà công ty nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối với hoạt động mua bán bất động sản, tài chính nguồn hỗ trợ chiếm hữu đến 70% nên chỉ cần có sự ảnh hưởng đổi mới lợi nhuận suất hay giảm vốn đầu tư sẽ tác động lớn tới ngành nghề này. Những năm gần đây, thị trường BĐS phát hành ồ ạt, trong đó nổi lên dòng sản phẩm cao cấp nghỉ dưỡng condotel.

Hiện nay, các nhà băng siết chặt dòng vốn mượn cho phân khúc này là thích hợp. Đương nhiên, nguồn vốn dành cho phát triển nhà đất thị trấn hội lại quá ít. Nên chăng ngành nghề nhà băng tập trung tài chính cho vay nhà ở xã hội. Thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư thu hút. Vì thế, siết nguồn vốn vay BĐS cần có lịch trình để tổ chức hạn nhạo báng gian khổ, tính toán cách thức phù hợp.

Trong thời điểm tới, nhằm tăng cường điều hành, giữ vững không may trong cho vay bất động sản, các chi nhánh tổ chức nguồn vốn vay sẽ kiểm soát nghiêm ngặt mức độ dồn vào một chỗ tín dụng tham gia một số đối tượng mua hàng lớn, lực lượng khách hàng lớn mượn tiền đầu tư tham gia các dự án BĐS có quy mô lớn, phân khúc bất động sản cao cấp, biệt thự, khu nghỉ ngơi, các nhà cửa xây dựng đa năng có đoàn kết công dụng để ở (officetel, condotel…); chỉ lưu ý cấp tín dụng đối với các công trình, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có kỹ năng trả nợ mượn vừa đủ và đúng hạn; cẩn trọng lưu ý cho vay đầu tư đầu cơ buôn bán BĐS, cho vay đối với các chủ đầu tư thứ cấp.

song song, nhiều lần kiểm tra, đánh giá và theo dõi tiến độ của các công trình bất động sản, điều kiện tài chính của đối tượng mua hàng, khoản nguồn đầu tư và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp. Các NH không cấp tín dụng đối với các ý định vay vốn để đầu cơ hoặc thực hiện các dự án tiềm tàng mức độ rủi ro cao; thi hành tốt công tác truyền thông, giảng nghĩa rõ về quyền lợi và trách nhiệm của khách hàng là nhà đầu tư, khách hàng nhà trong việc phối thích hợp với NH thi hành bảo lãnh nhà đất hình thành trong mai sau theo đúng quy định của qui định, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến hoạt động NH.

"Bằng việc siết chặt tín dụng như thế này, đa dạng ngân hàng đã có chế độ thích hợp để điều tiết nguồn vốn cho vay tham gia lĩnh vực BĐS, có biện pháp hạn chế vay đầu cơ bằng công cụ lãi suất. Thành ra, các tổ chức địa ốc không còn cách nào khách hơn là phải chủ động giảm bớt gánh nặng vốn mượn trong khoảng các nhà băng thương nghiệp, kiếm tìm sự thích hợp tác với nhiều đối tác làm ăn khác, xây đắp công ty sáng tỏ, phát triển để kêu gọi vốn đầu cơ trong khoảng bên ngoài", ông Lê Hoàng Châu - Chủ toạ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho nhân thức.

Tuy nhiên, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, chắc chắn việc hạn nhạo báng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn không làm cho mất đi tài chính của doanh nghiệp. NHNN đã đặt vấn đề thận trọng trong cho mượn ở các ngành nghề không may như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng BĐS trong khoảng 2 - 3 năm nay và đây không phải nhân tố mới. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường chắc chắn tiêu chí vốn ngắn hạn này áp dụng cho phần lớn ngành nghề nghề, không chỉ riêng bất động sản. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy các nhà băng chỉ sử dụng tiêu chí này ở khoảng 35 - 36% và chẳng phải đụng è tới 40%.

Cho nên, ông Cường trấn an các công ty hãy yên ổn tâm, nhà băng hạn dè bỉu cho mượn vì qui định này. Chưa kể, việc cho mượn đối với từng ngành nói tầm thường hay BĐS nói riêng tùy thuộc vào sự yếu tố chỉnh của mỗi nhà băng.

Ông Cường còn cho nhân thức thêm để vấn đề chỉnh thích hợp với quy định, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất vận động tiền gửi trung, dài hạn để hấp dẫn dòng vốn ở phân khúc này. Những chính sách yếu tố tiết vốn trong khoảng NHNN có tác động từ từ, đủ thời gian để các đối tác can hệ điều chỉnh nên ảnh hưởng của nó chẳng phải là tức thời. "Đây cũng là phương pháp quản trị thích hợp theo chuẩn quốc tế. song song, các tổ chức cũng phải tự yếu tố chỉnh mình, có mô phỏng sử dụng vốn phù hợp hơn", ông Cướng nói thêm.

Trả lời câu hỏi khả năng vay vốn ngân hàng như thế nào đối với các công trình BĐS nói phổ biến? Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ vốn đầu tư, ông Châu nghĩ rằng các công ty bất động sản có thể đi theo đa dạng hướng khác biệt. Trước hết, các đơn vị nên xem xét biến đổi thắng lợi ty cũ kĩ phần để có vấn đề kiện gọi vốn ngoài phố hội và định hướng trở thành tổ chức kinh doanh đại chúng để chứng nhận niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Song song với đó, các tổ chức cần cố gắng để hội chứng nhận phát hành trái khoán DN, trái khoán công trình, tạo ra cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là các tổ chức cần lựa chọn đối tác làm ăn là các đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu cơ nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để thích hợp tác đầu tư, buôn bán, phát hành công trình. Vấn đề này không chỉ giúp đơn vị nội tăng mạnh nguồn lực, mà duyệt y liên minh, phù hợp tác, đơn vị còn học hỏi được kinh nghiệm của các tổ chức, chủ đầu tư nước ngoài về cách thức tạo ra dự án, đẳng cấp, kiến trúc xây đắp cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của công ty…

Còn theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, các ngân hàng thương mại khi cho mượn bất động sản có 2 đối tượng chính. chậm tiến độ là khách hàng là công ty kinh doanh BĐS và đối tượng mua hàng là khách hàng nhà. Đối tượng chịu phổ biến thiệt thòi nhất trong việc tăng lợi nhuận suất và siết room tín dụng lại là người có ý định sắm nhà đất thực. "Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn đầu tư nên sắp đến sẽ chẳng thể tiếp xúc được các sản phẩm nhà ở ngày càng khan hi hữu nguồn cung", ông Phúc nói thêm.

Thay tham gia đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và tạo động lực các nhà đầu tư phát hành vài công trình nhà đất thương nghiệp có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) bỏ ra cho yêu cầu ở thực của đại phần lớn cư dân hiện nay. Không hạn chế nhạo room nguồn vốn vay đối với các nhà đầu tư dành đầu tiên sản xuất loại hình sản phẩm nhà ở này. Tạo động lực các nhà băng thương mại tăng nguồn hỗ trợ tiêu dùng mua nhà dành cho đối tượng mua hàng cá nhân.

Đối với các ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay dễ dàng đối với khách hàng tìm nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ chẳng hề đầu tư. "Việc này sẽ không khó với các nhà băng vì có thân xác định được mục đích mượn khi giám định hồ sơ của đối tượng mua hàng và cần giảm giá lãi suất vay", ông Phúc góp ý.

Còn theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS, khi mượn tiền mua nhà, đối tượng mua hàng cần lưu ý đến 3 yếu tố sau: Thứ nhất, khi mượn tiền tìm nhà, chỉ nên mượn tối đa 50% giá trị ngôi nhà và số tiền phải trả hằng tháng không được vượt quá 50% tổng doanh thu của phi tần và chồng. Đây là mức vay an toàn để người vay không rơi tham gia "bẫy" lãi suất, vẫn còn dư cho sinh hoạt trong mái ấm.

Thứ nhị, đối tượng mua hàng cần cân nhắc kỹ thời hạn của gói hỗ trợ; tốt nhất, nên chọn lựa thời gian mượn dài nhất được phép để giảm số vốn gốc hằng 04 tuần xuống thấp nhất.

Thứ ba, về lợi nhuận suất, đối tượng mua hàng nên đòi hỏi viên chức ngân hàng giải đáp rõ chi tiêu qua các năm, bằng bí quyết kê sẵn bạn dạng tính tiền trả gốc và lợi nhuận mượn hằng bốn tuần. Đặc trưng lợi nhuận suất nhà băng tại vn là cứ sau sáu bốn tuần sẽ đổi mới một lần; bởi vậy, để hạn chế việc thả nổi lãi suất, người mượn phải tiên lượng được tình huống lợi nhuận suất tăng, để sau khi trừ các khoản chi phí hằng 04 tuần trong mái nhà, số tiền còn lại vẫn đảm bảo đủ để trả ngân hàng.

Ông Châu vừa mới đây đã ký văn bản gửi các ngành, các đơn vị quản lý kiến nghị tiếp diễn giữ è cổ 40% từ nay đến hết năm 2020 (gia tăng 6 bốn tuần so với dự thảo thông tư sửa đổi của NHNN). Bởi còn tất cả DN bất động sản chưa chuyển đổi chiến thắng ty cũ kĩ phần, cũng như chưa đạt yêu cầu niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn. Cụ thể, theo HoREA, cả nước hiện có hơn 10.000 DN bất động sản nhưng chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán.

Ngoài ra đó, số lượng các quỹ đầu cơ, quỹ đầu tư tín thác BĐS còn quá ít, chưa đích thực là kênh cung ứng vốn cho hoạt động mua bán bất động sản. Trong khi, tài chính đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tham gia thị trường bất động sản hiện chiếm đoạt khoảng 21% tổng tài chính FDI nhưng vẫn chưa phục vụ được ý định vốn của DN... Do vậy, HoREA đề nghị NHNN ứng dụng luật pháp về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn ở mức 40% trong khoảng nay đến hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% trong khoảng 04 tuần 7-2022.

Nguyên Minh

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem thêm: mua dat

Bình luận

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN DỰ ÁN
Đăng ký
ĐỐI TÁC CHIẾN LƯỢC
căn hộ lux riverview căn hộ lux star căn hộ opal city căn hộ opal boulevard